Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой?

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Заманчиво стать хозяином нестандартной жилплощади, отличающейся от пресловутых сталинок и хрущёвок.

Однако, если квартира находится во вторичном жилом фонде, очень может быть, что её нынешняя планировка не соответствует той, что представлена на утверждённом государственным органом чертеже.

Это означает, что была произведена перепланировка, а также то, что реконструкцию ни с кем не согласовали. Отсюда следует, что она незаконная.

Стоит ли покупать жилплощадь, в которой сделана незаконная перепланировка, но соответствует вашим представлениям о комфорте и идёт в разрез с законом? И чем грозит новому владельцу такое приобретение?

На что обратить внимание при покупке квартиры

Приобретение недвижимости – это всегда риски. Покупатель должен быть предельно внимателен и проверять качество приобретаемого, а также уделить внимание юридической стороне. Под последним понимается принадлежность квартиры и права продающего на её реализацию. Такой вопрос, как соответствие планировки плану, утверждённому контролирующими органами, часто остаётся без внимания.

По закону, продавец не обязан ставить в известность покупателя о том, что проведённая реконструкция не согласована. В случае подписания договора о купле-продаже недвижимого имущества, обязанность узаконить конструктивные новшества ложится на плечи нового владельца.

Приобретая жильё, нужно обратить внимание на следующее:

  • нет ли прав на квадратуру у третьих лиц;
  • не является ли квартира предметом залога;
  • не арестована ли;
  • не предмет судебного спора;
  • отсутствие предписаний об устранении нарушений;
  • соответствие реальной планировки той, что в утверждённых документах.

Всё перечисленное нужно включить в договор купли-продажи, чтобы в случае возникновения проблем была возможность подать в суд и дать обратный ход заключённому соглашению.

Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если задумали приобрести жилплощадь с незаконной перепланировкой, определите все свои риски. При наличии в покупаемом помещении разрешенного вида перепланировки, оформить на реконструкцию все документы можно как плановую или «задним числом».

Если бы проведены работы по внесению изменений несущие стены (работы на которые необходимо получить предварительное согласование), то узаконивания такой планировки будет проходить через суд, вам нужно будет узнать (проконсультироваться) перед подписание договора о покупке:

  • возможна ли легализации данной перепланировки или необходим возврат ее к старой;
  • стоимости составления нового проекта;
  • цену на переоформление всех документов;
  • юридические услуги;
  • сумме штрафа.

Решение суда будет зависеть от типа реконструкции, если были проведены работы, которые относятся к перечню «Запрещенных перепланировок», вам будет выдано предписание суда о возврате планировки к плановой, выписан штраф и выдан поэтажный план БТИ с нарушениями (обозначенные красными линиями). Если переустройство затрагивает элементы (участки) квартиры, для которых необходимо предварительное согласие Жилинспекции, но не несет опасности для жильцов и конструкции здания, такую перепланировку получится узаконить через суд.

Покупка такой недвижимости может быть чревата последствиями, поэтому рекомендуем, перед подписанием договора купли-продажи, проконсультироваться с юристом.

Если всё узнали и решили покупать такое жильё, потребуйте, чтобы стоимость квартиры была ниже её реальной рыночной цены на сумму, которую вам придётся потратить с учётом моральных трат и затрат времени, которые потребуются для реализации ваших планов.

Что делать, если квартира уже куплена?

Не всегда удаётся своевременно обнаружить проблему. В результате, незаконно перепланированная квартира становиться собственностью нового владельца. Что делать, если купил квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если обнаружили, что планировка купленной квартиры не узаконена, рекомендуем такие действия:

  1. Определите объём работ, который был произведён прежним владельцем и привёл к несоответствию бумажного плана с фактической конструкцией помещений.
  2. Определитесь, имеют ли место неразрешённые конструкции, которые придётся убирать, чтобы вернуть жилплощади первоначальный вид.
  3. Если ничего запретного не обнаружили, оформите согласование как плановое или «задним числом».

Во всех случаях вас, как нового владельца, ждёт штраф. Средний размер 2 500 рублей. Придётся понести немалые траты и на оформление новых документов. Но это в лучшем случае.

Если имеет место запрещённая перепланировка, вас ждут:

  • штраф выше среднего или другой вид ответственности;
  • предписание контролирующих органов на ремонт и приведение квартиры в прежнее состояние;
  • документы БТИ, на которых будут красные линии.

Придётся платить штраф, делать ремонт и возвращать квартире её прежний вид. Можно попробовать продать её, но при наличии документов в красных линиях, хорошую цену за недвижимость не дадут.

Что ещё можно сделать

В некоторых ситуациях есть возможность расторжения договора купли-продажи. Такое разрешается, если новая планировка:

  • является нарушением нормативных предписаний;
  • нарушает правила и строительные нормы;
  • при устранении нарушений требует несоразмерных расходов.

Даже при наличии перечисленного, сложно доказать свою правоту, так как покупатель должен проверить соответствие конструкции документам. Если он этого не сделал, — допустил оплошность.

Суд часто не удовлетворяет требования истца. Есть практика продажи квартир с несогласованной реконструкцией. Но в ней много отрицательных моментов.

Так, при покупке квартиры в ипотеку, банки редко соглашаются давать кредиты на приобретение проблемного жилья.

Проблемы выявляются легко, так как финансовые учреждения нанимают экспертов, которые проверяют жилплощадь на наличие сомнительных факторов. При их обнаружении, заявитель на ссуду получает отказ.

Что запрещено, а что нет

Основной причиной, по которой приобретаемое жилье становиться источником неприятностей, служит невнимательность. Если вы покупатель, вам нужно уметь разбираться в том, что является, а что не является нарушением.

Разрешены:

  • косметический ремонт в помещениях;
  • встроенная мебель – антресоли, шкафы и т. д.;
  • замена инженерного оборудования, в том числе и электропроводки. Новая электропроводка не должна существенно влиять на увеличение потребления электроэнергии;
  • замена батарей.

Перепланировки бывают 2-х видов:

  • простая – делается по эскизам;
  • сложная – по проектам.

Обе должны быть узаконены. В противном случае будут неприятные последствия для покупателя.

В первом случае речь идёт о:

  • демонтаже дверных проёмов;
  • создании новых стен и перегородок;
  • переносе плит, батарей, сантехники.

Сложная (капитальная) перепланировка – это:

  • увеличение кухонь и комнат за счёт лоджий и балконов;
  • оборудование пролётов лестниц;
  • создание пристроек;
  • снесение несущих конструкций;
  • действия с системами газификации;
  • устройство погребов и т. п.

Для реализации таких проектов должны привлекаться профильные организации.

Если намереваетесь купить жилплощадь, на всякий случай проверьте, где по плану должны стоять стены, санузлы, плиты, батареи и другие конструкции и находятся ли они там, где им положено.

Источник: https://cabinet-lawyer.ru/kvartira/pereplanirovka/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Вообще «свободная планировка» предполагает отсутствие межкомнатных стен и перегородок. В случае конструктивной необходимости несущие элементы в квартире могут быть представлены колоннами.

То есть по сути дела вы получаете эдакую квартиру-студию или однокомнатную квартиру, из которой, в зависимости от метража и расположения окон, можно сделать трех-, четырех- или даже пятикомнатную квартиру. Естественно, такую перепланировку впоследствии необходимо узаконить.

Также нужно быть готовым к тому, что площадь вашей перепланированной квартиры обязательно уменьшится за счет новых перегородок. И, конечно же, стоит помнить, что не каждую перепланировку удастся безболезненно согласовать.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

В чем заключаются ограничения «свободной планировки»?

Какой бы просторной и «свободной» ни была ваша новая квартира, есть нормы, которые ни в коем случае не следует нарушать при перепланировке. Во-первых, нельзя объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями квартиры (комнатой или кухней), затрагивая при этом внешние стены. Во-вторых, нельзя переносить санузел и кухню.

«Мокрые» зоны квартиры должны располагаться над соответствующими «мокрыми» зонами соседей снизу (за исключением ситуаций, когда под вашей квартирой находятся только нежилые помещения). Нельзя также нарушать порядок размещения вентиляционных каналов, проводить изменения, которые могут нарушить прочность несущих конструкций дома.

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Что делать, если в плане стены нарисованы, а в квартире – намечены в один кирпич?

Если межкомнатные перегородки в квартире не возведены, а намечены в один кирпич (газобетонный блок), необходимо внимательно изучить, что отражено в планировке квартиры.

Если эти намеченные перегородки там есть, это и есть существующая на сегодняшний день планировка квартиры.

И любое изменение – отклонение в расположении этих межкомнатных перегородок – необходимо согласовывать как перепланировку.

По сложившейся практике наличие таких незавершенных перегородок выгодно и строителям, и покупателям квартир. Первые экономят на работе и строительных материалах. А вторые не несут дополнительных затрат на демонтаж, как это происходит в случае с полноценными перегородками.

Как согласовать перепланировку

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Стоит ли согласовывать произведенную перепланировку?

На этот вопрос ответ однозначный: перепланировку лучше начинать с получения всех необходимых разрешений и согласований.

За несогласованные действия, в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, положен штраф. Он относительно небольшой: до 2,5 тысячи рублей.

Вместе со штрафом вы, как собственник квартиры, получите предписание согласовать выполненную перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние.

Несогласованная планировка существенно влияет на рыночную цену жилой недвижимости. Также далеко не каждый банк закроет глаза на проведенные работы и согласует ипотечную сделку по такому объекту. Но самое главное, пожалуй, заключается в другом. Наличие несогласованной перепланировки – хороший аргумент для торга со стороны покупателя квартиры.

photography33/Depositphotos

Как, где и в какой момент согласовывать перепланировку, если она нужна?

Учитывая, что не каждую перепланировку возможно согласовать, любые действия по возведению новых перегородок, объединению санузлов и т. д. стоит начинать с предварительных согласований. Вас ждут следующие этапы.

  1. Силами специальной проектной организации или строительной компании (с сертификатом СРО на проектирование) разрабатывается проект перепланировки квартиры. Разработанный проект должен пройти экспертизу в надзорных и межведомственных органах, межведомственных комиссиях.
  2. На основании утвержденного проекта выполняются работы по перепланировке.
  3. Выполненные работы сдаются специально приглашенной комиссии, которая проверяет их соответствие изначально согласованному плану и составляет соответствующий акт. В отдельных случаях могут понадобиться акты скрытых работ, о которых стоит позаботиться заранее – в процессе ремонта.
  4. На основании полученных документов по соответствующему заявлению собственника вносятся изменения в кадастровый и регистрационный учет объекта недвижимости. После этого процесс согласования перепланировки можно считать законченным.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Хотим объединить ванную с туалетом. Нужно ли согласование перепланировки?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_kvartiry_v_novostroyke_bez_vnutrennih_sten/7034

Можно ли купить продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как это сделать Закон и дом

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
  2. влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  3. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
  4. влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Источник:

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Намереваясь продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, собственники жилья задаются вопросом, можно ли это сделать и как это происходит. При продаже квартиры с перепланировкой собственник должен учитывать наличие сложностей, если изменения в квартире не были узаконены вовремя.

С 2016 года федеральным законом «О защите прав потребителей» подобная недвижимость признается товаром с ненадлежащим качеством. Перепланировка жилья в 2018 году также требует соблюдения установленных строительных и санитарных нормативов, а также правил противопожарной безопасности.

Только в таком случае собственник сможет узаконить внесенные в конструкцию жилья изменения и переоформить правоустанавливающие документы.

Опасности сделки с неузаконенной перепланировкой жилья

При покупке жилья важно проверить безопасность сделки, включая соответствие технической и правоустанавливающей документации фактическому состоянию приобретения. В случае выявления несоответствия покупатель должен знать о больших рисках, связанных с недооформленными самовольными изменениями, относимыми к категории нежелательного обременения квартиры.

Положениями федерального законодательства относительно регистрации права, неузаконенная перепланировка не может стать поводом для отказа от регистрации, однако фактически государственный регистрирующий орган отклоняет заявления на регистрацию подобного жилья, если в техпаспорте БТИ будут обнаружены красные линии, говорящие о несоответствии.

Будущим покупателям настоятельно рекомендуется не только изучить все пункты договора купли-продажи, но и тщательно проверить, не имеет ли покупаемый объект самовольно внесенных изменений в конструкцию, не отраженных в паспорте БТИ.

Стоимость квартиры и перепланировка

Наличие переустройств в продаваемой собственности напрямую отражается на ее стоимости. Продать квартиру с перепланировкой, улучшающей качество проживания, можно дороже, если хозяин жилья согласовал процесс перепланировки и своевременно переоформил нужные документы.

Разница между стоимостью жилья с узаконенной перепланировкой и обычного типового жилья может достигать 10 процентов и выше.

Если собственник не озаботился надлежащим оформлением документов и согласованием их с соответствующими надзорными органами, цена на квартиру может упасть на 10 процентов, а покупателю предстоит встретиться с проблемой приведения в порядок документов.

Если продавец намерен продавать жилье с максимальной выгодой для себя, ему следует задолго до начала продажи согласовать проект изменений и получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях.

В случае, если изменения в квартире привели к улучшению жилищных условий для проживающих в ней, а также не нарушают требований безопасности остальных жильцов дома, рекомендуется пройти процедуру узаконивания перепланировки.

Источник: https://zakonidom.ru/mozhno-li-kupit-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-kak-eto-sdelat.html

Перепланировка квартиры

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Последнее обновление: 16.10.2017

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости.

 То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Кадастрового паспорта квартиры.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Свидетельства о праве собственности на квартиру.

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — онлайн. 

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние.

Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами,  возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – В квартире сделана перепланировка.

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Главе 4 ЖК РФ.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать здесь.

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry/

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

При перепланировке необходимо заблаговременно продумать план работ. Ведь некоторые работы нужно в обязательном порядке согласовать с жилищной инспекцией. Дополнительным списком можно обозначить все работы, на которые не требуется разрешения:

  • монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
  • обновление стен, покраска потолка, обоев;
  • монтаж новых перегородок – не несущей стены;
  • замена сантехники должным образом;
  • монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
  • замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
  • замена оборудования на новое;
  • замена балкона;
  • монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
  • снесение тамбура или перегородки – не несущих.

Незаконная перепланировка квартиры оказывает существенной влияние на прочность конструкции.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Внимание Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае. Как выявляют незаконную перепланировку? Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует.
Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

Forbidden

Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн.

Последствия неузаконенной перепланировки

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи? Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости? Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? …

  • Глас закона
  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой?
  • Если переделка не узаконена
  • Продажа без разрешения Варианты решения вопроса
  • Возможные сложности

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 317-60-14.

Как совершается продажа квартиры с перепланировкой

Прежде всего, это изменение пространства жилого помещения без получения разрешения. Не нужно согласование при косметическом ремонте или замене балкона или окон по материалу. Законодательство на этот счет на оговаривает вопрос регистрации.

Поэтому незаконным такое действие просто не назвать. Незаконным становится следующее:

  • Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.
  • Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта.

Во втором случае хозяину придется ответить по закону. А это серьезная ответственность.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой?

Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Внимание! Снос перегородок между комнатами к такому виду изменений не относится, так как при этом меняется количество комнат.

Незаконная Существуют изменения, которые узаконить вам не удастся никогда, поскольку они попросту запрещены нормами:

  1. Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
  2. Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
  3. Строительство каминов в панельных домах.
  4. Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
  5. Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
  6. Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.

В случае проведённых таких изменений незаконная перепланировка квартиры при продаже должна быть восстановлена до первоначального вида. Что можно и нельзя делать при перепланировке, читайте здесь.

В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной. Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс.

Важно Если у вас купят такую квартиру, то её новый владелец получит предписание вернуть ей первоначальный вид или оформить разрешение. Ответственность за такой исход дела лежит на продавце.

Даже если квартира досталась вам по наследству, изменения сделаны давно, и вы не знали о них. Важно! Если вы хотите продать квартиру с перепланировкой не пытайтесь умолчать о факте незаконной переделки.

По закону она будет признана товаром ненадлежащего качества, и вы возместите её стоимость покупателю, да ещё оплатите ему моральный ущерб и возместите расходы по переезду.

Как продать? Поговорим о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой квартиры и как это сделать. Существует два варианта решения данной проблемы: Узаконить до продажи Данные действия регламентируются статьями 25-29 ЖК РФ.

Узаконивание действия стоит несколько тысяч рублей. Но затребует немало времени для регистрации – около двух месяцев. Но если этого не произвести вовремя, то возникнут некоторые проблемы с продажей имущества. Как выявляют? Выявить незаконную перепланировку можно:

  • в случае жалобы со стороны иных собственников помещения, если ремонт соседей создал помехи комфортному проживанию, то они вправе пожаловаться в жилищную инспекцию, чаще всего такое происходит при испорченной звукоизоляции или отсутствии вентиляции;
  • при авариях и сбоях в работах технических коммуникаций здания;
  • при заключении сделок купли–продажи с данной жилой площадью;
  • проведение измерения территории сотрудником БТИ;
  • обход коммунальными службами квартир с целью проверки коммуникаций и счетчиков.

Последствия Многие граждане желают знать последствия неузаконенной перепланировки.

Это ускорит процесс и избавит вас от лишних нервов. Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее. Оформить соглашение с покупателем Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов. В этом случае необходимо договориться с покупателями, что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно.

В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно. Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%.

Источник: http://obrazrp.ru/mozhno-pokupat-kvartiru-bez-uzakonenoj-peregorodkoj/

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Можно покупать квартиру без узаконеной перегородкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.

Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.

Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно.

Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье.

Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством.

Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 – это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами – это перепланировка.

Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто – жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан – 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан – до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

    По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.

  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности.

Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта.

Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Закон-online
Добавить комментарий